Kirsten Bekkers, ruimtelijk onderzoeker conceptontwikkeling bij Ymere, begrijpt wel dat de huurders klagen wanneer ze enkel glas hebben. Maar ze begrijpt ook dat Ymere – verantwoordelijk voor maar liefst 80.000 woningen in regio Amsterdam – keuzes maakt. Bouwen voor een smalle beurs kent nu eenmaal financiële uitdagingen. “De truc is wel om het slim aan te pakken.”
“Wat Ymere heel slim doet, is de juiste partners zoeken. Nieuwe ideeën zijn niet altijd betaalbaar”, vertelt Kirsten. Als voorbeeld noemt ze Dura Vermeer, een van de co-makers van Ymere. “Zij zijn al ver met het doorontwikkelen van prefab-woningen en dan wordt het betaalbaar.” En in de huidige tijd is betaalbaar bouwen en je ambitie overeind houden een hele uitdaging, volgens de ruimtelijk onderzoeker.
TV Woonmagazine
Geïnspireerd door de interieurschetsen van Jan des Bouvrie bij TV Woonmagazine, besloot ze in zijn voetsporen te treden. Vandaag de dag schetst ze alleen geen symmetrisch witte interieurs, maar werkt ze als ruimtelijk onderzoeker conceptontwikkeling bij de woningcorporatie. “Het is een lastige term”, zegt Kirsten over haar functietitel. “Ik stel me altijd anders voor. Want dit is mijn officiële titel, maar ik heb verschillende werkzaamheden. En het heeft allemaal met ruimte te maken. Ik heb er gisteren ruimtelijk onderzoek en advies van gemaakt.” Kirsten haakt aan voor de ruimtelijke analyse als er gerenoveerd, gesloopt of gebouwd gaat worden. Samen met haar team maakt ze eerst het verhaal. Wat is het beste voor de doelgroep op deze plek?
Concreet werkt Kirsten nu samen met haar team aan een jaren 80-woonwijk in Almere-Buiten, die nodig moet worden opgeknapt. Kirsten: “De oorspronkelijke architect had een kleurenplan bedacht voor de buurt, kunnen we dat weer terugbrengen? En wordt de buurt daar weer beter van? Krijgt het daar weer een betere identiteit van? We willen mensen weer trots maken op hun eigen woning en buurt.”
Doelgroep en data
Bij het ontwikkelen van concepten hoort ook een doelgroeponderzoek. Nauwkeurig wordt gekeken naar welke mensen in de buurt wonen en met welke leefstijl, maar ook naar de huizen waar mensen naar zoeken en op reageren op Woningnet. Kirsten: “Zo kijken we waar vraag naar is.” En met die huidige en toekomstige vraag houdt de data-analist zich bezig. Zo wordt er in Amsterdam nu veel gebouwd voor alleenwonenden. Maar of dat zo blijft? Kirsten: “Je kunt woningen ook aanpasbaar maken, zodat je over tien jaar van drie woningen twee woningen maakt, bijvoorbeeld.”
Kajsa Ollongren, minister van Wonen, heeft in een brief aan alle woningcorporaties gevraagd om de mogelijkheden voor flexwonen te onderzoeken. Om zo op korte termijn aan veel mensen een woning te bieden. Kirsten: “Dat betekent dat we tijdelijke woningen plaatsen voor tien jaar en die woningen kun je of verplaatsen of circulair afbreken.” Volgens Kirsten heb je het dan over een combinatie van een spacebox voor studenten en een tiny house. “Eigenlijk zijn het gestapelde tiny houses.” De woningcorporatie heeft deze woningen zelf nog niet.
Conceptcirkel
Een werkmethode die Ymere ontwikkeld heeft, is de conceptcirkel. Kirsten legt uit wat deze inhoudt: “In de conceptcirkel komt het hele projectteam samen. De projectontwikkelaar, de asset-manager, ik als ruimtelijk onderzoeker, mijn collega die data-analist is, de conceptontwikkelaar en de regio-adviseur.”
We onderzoeken 6 thema’s:
- Plek, dus de ruimte
- Ontwerp, echt over het gebouw
- Klant, dat gaat over de doelgroepen
- Strategie, dus hoe kunnen we het project het beste aanpakken?
- Geld, dus waar willen we geld aan uitgeven en wat is dan het beste voor Ymere, de huurder en de maatschappij?
- Toekomstwaarde, dat gaat over de thema’s die hier naar verwachting gaan spelen. Duurzaamheid is een van de thema’s. Maar ook vitalisering of bijvoorbeeld herwaardering.
Deze thema’s behandelen we in de conceptcirkel en daarna doen we nog een concludeersessie met het eigen team en de projectontwikkelaar. Daarin gaan we het concreet maken. We maken dan conceptdragers. Dus welke punten zijn echt noodzakelijk om hier een goede woning van te maken.
Conceptdrager
Een conceptdrager kan zijn: de entree verbeteren. “We hebben bijvoorbeeld een buurt in Amsterdam-Noord met portiekwoningen en daar wonen heel veel gezinnen in, maar het zijn best wel monotone woningen. Dus kunnen we dan zorgen dat we de entrees wat duidelijker maken voor de kinderen en wat opener en toegankelijker, zodat mensen elkaar daar kunnen ontmoeten.” En uiteindelijk wordt dat het verhaal van de plek en die wordt meegenomen door de projectontwikkelaar.
Samen met de projectontwikkelaar en de co-maker gaat Kirsten op zoek naar een architect. Het is haar taak om de architect te briefen en het ontwerp in de gaten te houden. Zo kan Kirsten bijvoorbeeld aangeven dat er toch nog een kast in de gang moet voor jassen en schoenen, omdat de doelgroep nou eenmaal houdt van opgeruimde huizen.
Verhuurdersheffing
Als de verhuurdersheffing niet richting Den Haag zou vloeien, maar te besteden zou zijn door de corporatie, dan weet Kirsten wel waar ze in wil investeren. “Ik zou een slag willen maken met de woningen die het laagste energielabel hebben, omdat dat de kwaliteit van wonen voor mensen verbetert.” Bij een project in Hoofddorp is zojuist de volledige gevel vernieuwd met veel isolatie en driedubbelglas. “Dat meer doen, zou ik heel fijn vinden”, zegt Kirsten.
Groene stadsranden
Als trainee duurzame ontwikkeling kreeg ze aan het begin van haar carrière al mee dat je niet om dit topic heen kan. In het werkveld zelf wordt hier toch nog wel wisselend tegen aangekeken, volgens haar. “De meeste mensen vinden het noodzakelijk en mooi, maar het kostenplaatje is moeilijk en veel kennis is niet duidelijk ontsloten.” Ze noemt als voorbeeld zonnepanelen. Want wat is nu de exacte terugverdientijd? Een netwerk zoals Urban-Innovators is volgens haar nodig om de informatie te krijgen waar je echt wat aan hebt.
Met een enorme honger naar kennis onderzoekt ze ook graag nieuwe mogelijkheden. En dat juicht Ymere alleen maar toe. Zo is ze nu betrokken bij een ontwerpend onderzoek met BNA en Arcam met als titel: Stadsranden. “Hoe het groen rondom Amsterdam overgaat in de stad. En hoe we dat in de gebouwen en de gebouwde omgeving mee kunnen nemen.” Opknappen en vergroenen kan dan samengaan. Zoals beplanting tegen gevels aan. “Maar dat moet technisch dan wel heel goed uitgevoerd worden, want hout gaat rotten en bij bakstenen kan het voegen beschadigen. Wat je nu ook wel ziet, is een losse stellage tegen de gevel aan.” Andere opties die Kirsten opsomt zijn wadi’s voor regenwater en groene daken. “Ook zoiets, zonnepanelen schijnen zelfs beter te werken op groene daken.” En of dat waar is, hoort ze graag van het netwerk.
De vraag van Kirsten aan Urban-Innovators: Wie heeft er ervaring met betaalbare toepassingen van natuurinclusief bouwen?
