Artikel

De Y-splitsing tussen ruimtelijke ontwikkeling en vastgoedbeheer

Beheer of ontwikkeling? 5 tips voor fuserende gemeenten

Author Image

Toon Bosmans

Wethouder Heeze-Leende

04 mei 2020

Header image

“Maak van de bestaande stapel stenen een nieuw plaatje en koppel daar een perspectief aan.” Toon Bosmans, Wethouder Heeze-Leende, weet welke weg je als fuserende gemeente kunt bewandelen om vastgoed te ontwikkelen. En wordt het perspectief ingevuld, vergeet dan vooral ook niet om de successen te vieren.

Gemeenten die fuseren, een complexe zaak. Iedere kern heeft zijn eigen cultuur, maar kent ook een eigen administratie. En volgens Toon ligt de focus in het begin niet direct op die verschillen. “Je wilt nieuw beginnen, dus je praat over een nieuw gemeentehuis. Niet over de manier van archiveren.” 

Archiveren

De nieuw ontstane gemeente kiest een systeem dat naar later blijkt niet altijd compatible is met de oude systemen. Dat betekent terug naar het papieren archief. Toon: “Het digitale archief van de vorige gemeente strookt vaak niet met het papieren archief. En door de vertaalslag die de ICT-jongens maken van het oude archiveringssysteem naar het nieuwe archiveringssysteem, heb je drie verschillende archieven. Die alle drie van elkaar afwijken.” Een probleem dat groeit als je er geen aandacht aan besteedt. 

Escape

Stel je voor dat dit gebeurt met alle vastgoedgegevens. Als gemeente stijgt het water je dan al snel naar de lippen. Een mogelijke escape kan dan zijn: alles verkopen en met een schone lei verdergaan. Maar is dit dan ook de oplossing voor het probleem? Maar al te vaak loopt Toon Bosmans tegen deze denkwijze aan. “Niet het probleem wordt benoemd, maar de zelfbedachte oplossing.”  

Ruimtelijke ordening

“De juiste bedoeling op de juiste plek en een overheid die dat ordent. En het omgekeerde daarvan is dat je gaat kijken waar de ruimte zit om daar mooie dingen te ontwikkelen.” Ruimtelijke ordening heeft de overduidelijke interesse van Toon Bosmans. “Klassiek is het natuurlijk zo dat we wonen in een woonwijk, werken op een industrieterrein, de natuur moet zijn dingen doen in het bos en recreëren doen we bij de recreatieplas. Maar dat wordt diffuser en dan wordt-ie interessant.” 

Picasso 

Toon is iemand die als een ware Picasso een stapje achteruit kan zetten, om zo de zaken vanaf een afstand te bekijken. En hij weet complexe zaken leuk te maken, ook de Y-splitsing. Zijn tips voor fuserende gemeenten helpen niet zozeer om naar de gegeven oplossing, maar vooral naar het probleem zelf te kijken. 

Dit zijn de 5 tips voor fuserende gemeenten volgens Toon Bosmans

  1. Afpellen 
  2. Categoriseren
  3. Oplossing
  4. Vergroot de oplossing 
  5. Maak het leuk

Tip 1: afpellen 

Wat is het daadwerkelijke probleem? De zelfbedachte oplossing is zoals gezegd niet altijd de juiste. “Mensen roepen: gooi de boel maar plat. Of: maak er een éénrichtingsweg van. Maar los je daarmee ook het probleem op?” Als een gemeente zijn vastgoed wil verkopen, is het zaak om als eerste te onderzoeken op welk probleem of welke emotie dit het antwoord is.

Tip 2: categoriseren

Toon: “Als je het probleem zo groot hebt laten worden dat je er middenin staat, zie je niet meer hoe groot het is. Je kunt afstand nemen door er gewoon wat nuchterder naar te kijken.” Is er bijvoorbeeld echt een overload aan vastgoed of is dit getal terug te brengen? Toon raadt aan om de stuks in eigendom juist in beeld te brengen. Kapelletjes langs ’s heren wegen tellen namelijk net zo goed mee als het gaat om aantallen als een verlaten gemeentehuis. En wordt er ook juist geteld? Toon: “Sportlocaties kunnen zorgen voor een vervuild getal als alle losse gebouwen op een complex individueel worden meegeteld.” 

Tip 3: oplossing

Werken aan de oplossing is afstand nemen van het probleem. Je vraagt je af: wat moeten we ermee? We komen aan bij de Y-splitsing van Toon Bosmans. “Een beheersvraagstuk is: wat verwacht ik aan onderhoud en kan ik met wat onderhoud de inzetbaarheid of de belevingswaarde van het gebouw opwaarderen? Terwijl een ontwikkelingsvraagstuk wat mij betreft veel meer gaat over de locatie dan over het vastgoed dat er staat.” 
Maar zodra er een keuze is gemaakt tussen beheer en ontwikkeling, hebben ze daarna niets meer met elkaar te maken. Dus, hebben we het over vastgoed of willen we iets ontwikkelen? 

Tip 4: vergroot de oplossing

Laten we uitgaan van herontwikkeling. Dan zijn er een paar smaakjes, waaronder nieuwbouw. Maar er kan ook creatiever worden gedacht. Zo kan een oud gemeentehuis worden omgeturnd tot een gezondheidscentrum of kantoorruimte bieden aan start-ups. “Maatschappelijke revenu is ook veel waard”, zegt Toon daarover. Zo worden kosten met een twinkeling in de ogen een investering.  

Vraag om creatieve input vanuit de markt, is zijn advies. “Maar maak van tevoren heel duidelijk langs welke meetlat je de initiatieven gaat leggen.”  

Zelf kiest hij ervoor om de gekozen oplossing enorm uit te vergroten en in beeld te vangen. Want, zegt hij: een oude gewoonte stopt pas als deze vervangen wordt door een nieuwe. “Verklein je probleem, vergroot de oplossing.”

Tip 5: maak het leuk

Kijkend naar communicatie kan een clown een boodschap vele malen beter brengen dan een wethouder. Het is vaak de toon die de muziek maakt. Toon is een groot voorstander van communiceren met een glimlach. En zeg nou zelf, hoe leuk is het wanneer behaalde resultaten zichtbaar worden! Toon: “Laat het succes zwaarder wegen dan de weerstand.”

En als laatste nog een waardevol advies. “Vertrouw erop dat je er samen uitkomt. Als je er samen uit wilt komen, dan ga je die route vinden.”

Gerelateerde artikelen & blogs

Urban-Innovators netwerk Banner

Urban-Innovators netwerk

Ben jij de professional op het gebied van bouw, infrastructuur of ruimtelijke ontwikkeling? En wil je op de hoogte blijven van relevant nieuws?

Sluit je aan bij ons netwerk